L’achat d’un viager est un investissement important qu’il ne faudrait pas prendre à la légère. Cependant, comment savoir si vous faites une bonne affaire et que votre investissement ne tombera pas à l’eau ? Si vous vous posez la question, cet article est fait pour vous. Nous vous parlons ici de la rentabilité d’un viager.
Comment mesurer la rentabilité de ce type d’achat ?
Dans le but de vous aider à mieux comprendre comment fonctionne ce type d’acquisition immobilière, une simulation a été effectuée. Pour commencer, prenons l’exemple d’un bien immobilier situé en pleine ville d’une valeur estimée à 370 000 euros.
Le propriétaire du bien qui souhaite le revendre en viager à 75 ans et une espérance de vie estimée à 14 ans. Un bouquet de 168 500 euros est une rente mensuelle de 300 euros sont nécessaires pour entrer en possession du bien, qui sera d’ailleurs occupé par le vendeur jusqu’à sa mort. Vous l’aurez compris, ce n’est pas un cas de viager libre.
Si le vendeur appelé ici le crédirentier décède à 89 ans, le cout final pour l’acheteur s’élèvera à 222 311 euros. Soit le bouquet de 168 500 euros et la rente mensuelle de 300 euros payés sur 14 ans. Précisons que la rente est annuellement revalorisée à cause de l’inflation (on prend ici une hypothèse de 1 %).
Au cours de l’année de l’achat elle demeure la même et on obtient un résultat de : 300 x 12 = 3600 euros. Ce cout annuel va alors augmenter en fonction de l’inflation pour au final s’asseoir à 4 097 euros au cours de la quatorzième année. Ici, la décote pour l’acheteur sera alors 370000-221331, donc 147 689 euros soit 40 % du prix du bien et une rentabilité moyenne annuelle de 4,25 %.
Précisons que cette rentabilité ne tient pas compte des potentielles augmentations de prix sur le marché immobilier pouvant la faire augmenter. Cependant, si le vendeur vit plus longtemps et dépasse l’espérance de vie préétablie, la décote décroit. Cliquez ici si vous recherchez un viager à Liège.
Faut-il vraiment que le vendeur décède tôt pour que le viager soit rentable ?
D’après une idée reçue très populaire, le vendeur doit mourir avant que vous ne puissiez correctement jouir de votre investissement.
Le viager prend de la valeur dans le temps et la décote, la valeur du Droit d’Usage d’Habitation (DUH) se calcule en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Plus ce dernier est vieux, plus le DUH est faible et la nue-propriété de l’acheteur devient valorisée.
De plus, vous pourrez toutefois revendre votre viager si vous le souhaitez. Si vous procédez à une revente au cours des premières années après votre achat, votre nue-propriété sera plus élevée à l’achat qu’à la revente. Par contre si le bien prend de la valeur, la plus-value vous reviendra.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier dont la valeur est estimée à 200 000 euros avec un vendeur ayant une espérance de vie de 8 ans et un loyer est de 1 000 euros. Pour procéder simplement, considérons que le coefficient viager est égal à l’espérance de vie.
DUH = 1 000 € x 12 x 8, soit 96 000 €.
La nue-propriété est donc de 104 000 €.
5 ans après votre achat, l’espérance de vie du vendeur chute et vient s’installer à 6 ans (toutefois, rappelons qu’elle doit être supérieure à 5 ans)
Le DUH est donc de 1000 € x 12 x 6 = 72 000 €. Si la valeur du bien reste inchangée, la nue-propriété s’élève à 128 000 €. Mais si le bien a pris 5 % de valeur par exemple, la nue-propriété sera de 138 000 €.